Em vigor desde o dia 1º de janeiro de 2026, a reforma tributária, introduzida pela Lei Complementar 214/25, promete simplificar a arrecadação de impostos e facilitar a vida das empresas. Mas para as pessoas físicas que realizaram operações de aluguel de imóveis, a reforma traz novos encargos que podem ter um impacto significativo na renda dos proprietários, já que passarão a pagar os novos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Juntos, os dois tributos compõe o Imposto sobre Valor Agregado (IVA), o novo modelo de tributação sobre o consumo adotado pelo Brasil com a reforma tributária.

O IVA segue o princípio da não cumulatividade, da cobrança do imposto no local de consumo e da geração de créditos tributários, evitando o efeito cascata, ou seja, a cobrança de impostos sobre impostos. A transição será feita até 2033, quando os atuais ICMS, ISS, IPI, PIS e Confins serão extintos, dando lugar ao IBS e à CBS.
Mas calma que esses novos impostos não recairão sobre todos os aluguéis. Para proteger os pequenos locadores, foram criadas regras de isenção.

E quais são essas regras?

A primeira delas é o faturamento obtido com o aluguel. Quem recebe até R$ 240 mil anuais com a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, equivalente a R$ 20 mil mensais, não precisará recolher o novo imposto. Esse valor, no entanto, será atualizado mensalmente pelo IPCA a partir da publicação da lei.
A segunda regra isenta proprietários de até três imóveis alugados.
Quem descumprir apenas uma dessas regras será obrigado a pagar CBS e IBS Ou seja, se o locador tiver apenas um imóvel, mas o valor do aluguel ultrapassar os R$ 240 mil anuais, precisará recolher o tributo. Da mesma forma, se tiver quatro imóveis, mesmo que o faturamento total com o aluguel seja inferior ao teto.

Impacto financeiro

Atualmente, os locadores de imóveis pessoa física pagam imposto de renda de acordo com uma tabela progressiva, cuja alíquota máxima é de 27,5%. A alíquota do IVA ainda não está definida, mas a previsão é que ficará entre 26,5% e 28%. Porém, no caso de aluguel de imóveis, sobre esse percentual será aplicado um redutor de 70%, o que deixará a alíquota em torno de 8%. Ainda assim, somada ao imposto de renda, a carga tributária total pode chegar a 35%.

Um exemplo.
Pelas regras atuais, uma receita bruta anual de R$ 250 mil obtida com a locação de imóveis resultaria num imposto de renda devido de R$ 68.750. Com a reforma tributária, além desse valor, o proprietário pagará mais R$ 20 mil de IVA, elevando o total dos tributos para R$ 88.750 – um aumento de 30%.

As armadilhas

Mas atenção.
Mesmo que o contribuinte se enquadre nos critérios de isenção ele pode estar sujeito à tributação. A lei traz algumas armadilhas com potencial de transformar uma locação isenta em uma tributável. Por exemplo, se o aluguel do imóvel for acompanhado da prestação de algum tipo de “serviço agregado”, a locação poderá ser classificada como “atividade comercial”. Nesse caso, a isenção do imposto desaparece.

Mas o que é “serviço agregado”?

A lei não define, o que por si só já gera insegurança jurídica. Segundo tributaristas, a definição pode enquadrar o oferecimento de um serviço de internet, a manutenção do imóvel, a limpeza semanal ou até mesmo um simples café da manhã. Quem aluga pela plataforma Airbnb deve ficar especialmente atento, porque entregar um apartamento mobiliado poderá ser suficiente para a Receita enquadrar a operação como uma atividade comercial sujeita ao recolhimento de IBS e CBS.

Adeus, contrato de gaveta

A tributação sobre consumo para a locação dos imóveis não comerciais é apenas o começo de uma grande mudança para o setor imobiliário. A informalidade, simbolizada pelos famosos “contratos de gaveta”, está com os dias contados com a criação de uma nova estrutura de fiscalização digital por parte da Receita Federal. O novo sistema prevê a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, o CIB, e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, o Sinter.
O CIB será uma espécie de CPF de cada imóvel do país, um número de identificação único que concentrará todas as informações sobre aquele bem.
Já o Sinter será o cérebro do sistema. Operado pela Receita Federal, reunirá, em tempo real, informações que serão recolhidas em todos os cartórios de registro de imóveis do país, nas prefeituras (IPTU) e nas secretarias da Fazenda, além da declaração do Imposto de Renda do contribuinte. Todos os dados serão cruzados instantaneamente com ajuda de inteligência artificial.

É aqui que o cerco se fecha

Se um inquilino declarou ao Imposto de Renda que mora em determinado imóvel, mas o locador não declarou o recebimento do aluguel, o sistema vai emitir um alerta automaticamente. A Receita poderá presumir a existência de uma locação informal e intimará o proprietário a pagar, com juros, os impostos atrasados dos últimos cinco anos. E aplicar uma multa do 75% do valor do imposto devido que pode chegar a 150% se entender que houve uma tentativa de fraudar o Fisco.
Outra situação de tributação inesperada pode acontecer se um inquilino alugou um imóvel para morar, mas trabalha em home office e o colocou o endereço como sede de uma microempresa. A Receita poderá considerar a locação como comercial e, além de cobrar IBS e CBS, vai multar o locador.

Emprestar de graça? Só em comodato

Ceder um imóvel gratuitamente, mesmo que para um filho ou outro familiar próximo, também pode custar caro. Se o inquilino colocar a conta de luz, de água ou do condomínio em seu nome, a Receita poderá entender que aquele imóvel está alugado e que o proprietário não declarou a renda obtida com o aluguel. Ou seja, que foi feito um contrato de gaveta para não pagar impostos. O proprietário ficará sujeito a todas as punições previstas na lei – multas, juros, etc. Nestes casos, o correto é fazer um contrato de comodato, para formalizar juridicamente que o imóvel está sendo cedido sem ônus.
Ou seja, os acordos informais entre locador e locatário se tornam extremamente arriscados na nova ordem tributária e podem resultar num enorme prejuízo financeiro para os desavisados.

O que fazer?

Desista dos acordos verbais.
Faça contratos de locação claros. Não inclua serviços agregados no contrato. Se for preciso, faça contratos separados, um de locação e outro de prestação de serviços, deixando claro o valor do aluguel e dos serviços.
Faça um planejamento tributário. Se você tem quatro ou mais imóveis, avalie vender um ou mais. Se recebe mais de R$ 240 mil com aluguel, procura alternativas para reduzir a carga de impostos. Em alguns casos pode ser vantajoso abrir um CNPJ. Ou criar uma holding familiar. Ou até mesmo uma pequena empresa imobiliária.
Dependendo do regime tributário escolhido (Simples Nacional ou Lucro Presumido), a carga tributária poderá ser consideravelmente menor do que seria paga como pessoa física. Mas lembre-se que essas soluções representam custos de abertura e de manutenção da empresa.
Por isso, mais do que nunca, uma solução precisa ser muito bem analisada com a ajuda de um contador ou de um advogado tributarista.